Arsa Karşılığı İnşaat İşlerinde Maliye Bakanlığı Yeni Bir Uygulamaya Geçti – Nihat CEYLAN, YMM

Arsa Karşılığı İnşaat İşleri

Nihat CEYLAN
Yeminli Mali Müşavir
ceylan@uckalemymm.com

Vergi İdaresi arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa payı teslimi karşılığında konut veya işyeri teslimini esas alan yeni bir uygulamaya geçti.

Bu uygulamayla arsa sahibi tarafından müteahhide yapılan teslimin, arsanın tamamı yerine, müteahhide kalacak konut veya iş yerlerine isabet eden arsa payı itibarıyla gerçekleştiğini, müteahhit tarafından yapılan işlemin de arsa payına karşılık, konut veya işyeri teslimi olduğunu öngören yeni bir uygulamaya geçildi.

Katma Değer Vergisi Kanununda  bazı değişiklikler içeren ve 06.04.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7104 sayılı kanun ile Katma Değer Vergisi Kanunun Teslim başlığını taşıyan 2. Maddesinin 5 numaralı fıkrasına aşağıda belirtilen cümle eklendi.

“Bu kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.”

Yapılan bu düzenleme sonucunda daha önce alt mevzuatta yer alan ve zaman zaman ihtilafa yol açan, yargıya taşınan bir hususun kanun maddesine bağlanması sonucunda bu konudaki tereddütler sona erdirilmiş oldu.

Esasen uygulamada yukarıda bahsedilen bu husus “Trampa iki ayrı teslim hükmündedir.” Hükmünce, trampada mallar mülkiyeti karşılıklı olarak el değiştirdiğinden her iki taraf için de teslim gerçekleşmiş sayılmaktaydı, 7104 sayılı kanun değişikliğiyle ihtilafa yol açmayacak şekilde iki ayrı teslim olduğu netleşmiş oldu.

Asıl değişiklik ise her iki tarafın birbirine yaptığı bu teslimlerin yani arsa ve bağımsız bölümlerin teslim bedellerinin ne olacağı hususunda yapıldı.

KDV Kanunun Emsal Bedeli ve Emsal Ücreti başlığını taşıyan 27. Maddesine 6. fıkra aşağıdaki şekilde eklendi.

“Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı esas alınır.”

Yapılan bu belirleme ile söz konusu teslimlerin bedelinin nasıl hesaplanacağı kanun maddesinde yer almıştır. Değişiklik öncesi ne kanun maddelerinde ne de tebliğde bu yönlü bir belirleme yapılmamış idi, sadece 1 no’lu KDV genel tebliğinde “Trampada malların mülkiyeti karşılıklı olarak el değiştirdiğinden her iki taraf için de teslim gerçekleşmiş sayılır. Bu durumda matrah trampa edilen malların her birinin emsal bedeli olur.” Şeklinde bir belirleme olmakla emsal bedelinde kaçıncı sıra uygulanacağı belirlemesi yapılmamıştı.

Böylece 7104 sayılı kanun değişikliğiyle arsa karşılığı inşaat işlerinde müteahhit ve arsa sahibinin karşılıklı bağımsız alan ve arsa teslimlerinin iki ayrı teslim olduğu husus ve bu teslime konu olan bağımsız bölüm ve arsanın bedelinin nasıl tespit edileceği hususu netleşmiş oldu.

Müteahhit tarafından arsa sahibine konut veya işyeri tesliminin ne şekilde gerçekleşeceği ve bu bedellerin nasıl hesaplanacağına dair KDV tebliğinde  yapılan değişiklik şöyledir.

“213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasına göre, maliyet bedeli esasında emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli etmektedir.

Buna göre, müteahhit tarafından arsa sahibine arsa payının karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde, konut veya işyerinin 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı üzerinden KDV uygulanır.

Ayrıca, arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacaktır.”

Vergi idaresinin bu temel görüş değişikliğinde önemli husus daha önce arsa sahibi ve müteahhit arasındaki arsa teslimi hususu  arsa payı teslimi olarak değişti. Arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacak olması arsa sahipleri açısından önemli dezavantajlar getirmekte, diğer bir anlatımla aynı binadaki satışa sunulan dairelerden müteahhide ait olanlar ile arsa sahibine ait olanların maliyetlerinde arsa sahibi aleyhine önemli farklar oluşmaktadır.

Yapılan değişiklikte kanun maddesinde arsa payının maliyet bedeline dahil edilmeyeceğine dair bir husus yer almamakta, ancak kanun maddesinin gerekçesine baktığımızda aşağıdaki şekilde yer almakta

“…Bu durumda, arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacaktır.” Tebliğde belirtilen temel değişiklik düzenlemesi aynısıyla kanun gerekçesinde de yer almakta.

Vergi idaresi 7104 sayılı kanun ve buna bağlı alt mevzuatta yaptığı temel değişiklikle yeni bir uygulamaya geçerek, arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payının dikkate alınmayacağını belirtmiştir.